Wohnungsgenossenschaften in der GenG-Reform: Was sich für Förderzweck, Austritt und Haftung ändert
Aktualisiert: 22. Okt.
Inhaltsübersicht
Wohnungsgenossenschaften bilden das Rückgrat des genossenschaftlichen Wohnungssektors: Rund 2.000 Genossenschaften bewirtschaften in Deutschland gemeinsam über 2 Millionen Wohnungen – häufig mit Beständen, die über Jahrzehnte gewachsen sind, und mit Mitgliedern, deren Geschäftsguthaben oft einen größeren Anteil am Eigenkapital stellen als in Erwerbsgenossenschaften. Der Referentenentwurf zur GenG-Reform 2025 greift an mehreren Stellen in genau die Regelungen ein, die das wirtschaftliche Gleichgewicht einer Wohnungsgenossenschaft prägen: § 1 GenG zum Förderzweck, § 21b GenG zur Gewährung eines Mitgliederdarlehens und § 31 GenG zur Mitgliederliste. Der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen hat in seiner Stellungnahme zum Referentenentwurf insbesondere die Auswirkungen einzelner vorgeschlagener Änderungen auf Wohnungsgenossenschaften kritisiert und auf deren besondere Strukturen hingewiesen. – dieser Beitrag ordnet ein, was Vorstand, Aufsichtsrat und Mitgliederverwaltung konkret erwartet.
Rechtsstand: August 2026 · Dieser Beitrag richtet sich an Vorstände, Aufsichtsräte und Mitglieder von Genossenschaften.
Das Wichtigste in Kürze
§ 1 GenG präzisiert den Förderzweck; die mittelbare Förderung – etwa durch günstige Wohnversorgung statt direkter Rückvergütung – wird ausdrücklich benannt und für Wohnungsgenossenschaften rechtssicher.
§ 21 GenG erlaubt künftig eine flexible Auszahlungspraxis für Geschäftsguthaben: Staffelungen und liquiditätsschonende Raten bleiben möglich, Satzungsregelungen müssen sich aber an präzisere Leitplanken halten.
§ 31 GenG zur fortdauernden Haftung wird klarer gefasst: Ausgeschiedene Mitglieder haften weiterhin für Verbindlichkeiten bis zur Feststellung der Schlussbilanz – der Entwurf präzisiert Fristen und Dokumentationspflichten.
Warum diese drei Paragrafen für das Wohnen zählen
Anders als bei einer Bürgerenergie- oder einer Konsumgenossenschaft liegt die wirtschaftliche Basis einer Wohnungsgenossenschaft überwiegend im Bestand: in den Immobilien, den langlaufenden Darlehen, den Instandhaltungs- und Modernisierungsrücklagen. Das Geschäftsguthaben eines Mitglieds erfüllt dabei eine Doppelrolle. Es finanziert zum einen den Anteil am Eigenkapital, zum anderen ist es die wirtschaftliche Eintrittskarte zum Dauernutzungsrecht an einer Wohnung. Kündigt ein Mitglied und verlangt die Auszahlung, wirkt sich das direkt auf Liquidität, Eigenkapitalquote und – in bankfinanzierten Beständen – auf Kreditkennzahlen aus.
Der Referentenentwurf adressiert diese Besonderheiten nicht durchgängig eigenständig, formuliert aber in § 1, § 21 und § 31 GenG Änderungen, die für Wohnungsgenossenschaften in der Praxis spürbare Folgen haben. Ein Wohnungswirtschaftsverband hat in seiner Stellungnahme betont, dass der Wohnungssektor anders als andere Genossenschaftsarten eine Liquiditätssteuerung über lange Zeiträume braucht und dass jede Verschärfung der Auszahlungsregeln unmittelbar in die Kreditfinanzierung durchschlägt.
Die Paragrafen 1, 21 und 31 GenG im Detail
§ 1 GenG definiert die Genossenschaft als Personenvereinigung, deren Zweck darauf gerichtet ist, den Erwerb oder die Wirtschaft ihrer Mitglieder oder deren soziale oder kulturelle Belange durch gemeinschaftlichen Geschäftsbetrieb zu fördern. Für Wohnungsgenossenschaften war lange umstritten, ob die bloße Bereitstellung günstigen Wohnraums als Förderung ausreiche oder ob konkrete wirtschaftliche Vorteile – Rückvergütung, Dividende, Modernisierungszuschüsse – notwendig seien. Die herrschende Praxis hat die Wohnraumüberlassung zu vergünstigten Bedingungen stets als Förderung anerkannt; der Entwurf stellt das nun ausdrücklich klar.
Neu ist die explizite Erwähnung der „mittelbaren Förderung“. Damit wird anerkannt, dass Förderung auch dann vorliegt, wenn die Genossenschaft ihren Mitgliedern keinen direkten Geldvorteil zuwendet, sondern über eine Tochtergesellschaft, eine Verwaltungsstruktur oder einen Kooperationsverbund Leistungen bereitstellt, die den Mitgliedern zugutekommen. Für Wohnungsgenossenschaften eröffnet das Möglichkeiten: Etwa wenn eine Genossenschaft über eine Service-Tochter die Ladeinfrastruktur betreibt, wenn sie sich an einer Energiegenossenschaft beteiligt, die das Quartier versorgt, oder wenn sie eine Genossenschaftsbank als Finanzierungspartnerin mitbegründet. In all diesen Konstellationen ist die Förderung mittelbar, aber nach dem neuen § 1 GenG unstrittig zulässig.
§ 21 GenG: Auszahlung der Geschäftsguthaben – Liquidität versus Mitgliederrecht
§ 21 GenG regelt, wann und wie Mitglieder ihr Geschäftsguthaben zurückerhalten, wenn sie ausgeschieden sind. Die Vorschrift ist für Wohnungsgenossenschaften wirtschaftlich sensibel: Steigen die Mitgliederzahlen, wachsen die Einlagen, und bei Austritten entstehen Auszahlungsverpflichtungen, die zeitgleich auf die Finanzierungsstruktur wirken. Die meisten Wohnungsgenossenschaften haben daher in der Satzung Staffelungen verankert – etwa eine Auszahlung innerhalb von sechs Monaten nach Feststellung der Jahresbilanz, in mehreren Tranchen oder nach Kündigungsfrist am Ende des Geschäftsjahres.
Der Entwurf hält an der Auszahlungspflicht als Mitgliederrecht fest, präzisiert aber die zulässigen Satzungsregelungen. Zulässig bleiben angemessene Wartefristen, um die wirtschaftliche Stabilität zu sichern; unzulässig sollen Satzungsklauseln werden, die faktisch einer dauerhaften Bindung gleichkommen. Die Auszahlung darf an die Feststellung der Bilanz geknüpft werden, darf aber nicht missbräuchlich verzögert werden. Ein Wohnungswirtschaftsverband hat in seiner Stellungnahme die Leitplanken grundsätzlich begrüßt, aber darum gebeten, dass die Anforderungen die typischen Mehrjahresmodelle im Wohnungssektor berücksichtigen. Die endgültige Ausgestaltung wird sich im parlamentarischen Verfahren zeigen.
§ 31 GenG: Fortdauernde Haftung nach dem Austritt
Wer aus einer Genossenschaft austritt, haftet nach § 31 GenG weiterhin – für Verbindlichkeiten, die am Schluss des Geschäftsjahres bestanden, in dem der Austritt wirksam wurde. Diese fortdauernde Haftung sichert die Gläubiger der Genossenschaft: Ein Bestandshalter kann nicht durch massenhafte Austritte Insolvenzrisiken auf die Bilanz abwälzen, ohne dass die Ausgeschiedenen mithaften. In Wohnungsgenossenschaften, die meist mit beschränkter Nachschusspflicht oder gänzlich ohne Nachschusspflicht organisiert sind, ist die Haftung in ihrer Reichweite begrenzt, bleibt aber rechtlich bedeutsam.
Der Entwurf präzisiert die Haftungsdauer und die Dokumentationspflichten: Die Fristen für die Geltendmachung werden klarer gefasst, die Genossenschaft soll ausgeschiedenen Mitgliedern auf Wunsch eine Bescheinigung über den Stand der möglichen Haftung ausstellen können. Für die Mitgliederverwaltung bedeutet das zusätzlichen Dokumentationsaufwand, für Ausscheidende mehr Rechtssicherheit. Ein Wohnungswirtschaftsverband hat die Klarstellungen begrüßt und angeregt, die Regelung mit dem Dauernutzungsrecht zu harmonisieren, das in vielen Satzungen an die Mitgliedschaft geknüpft ist.
Praxis-Folgen für Satzung, Finanzierung und Schnittstellen
Viele Satzungen von Wohnungsgenossenschaften enthalten Regelungen, die den neuen Leitplanken weitgehend entsprechen – die Auszahlung ist an die Bilanzfeststellung geknüpft, die Kündigung an eine angemessene Frist, die Haftung ist an das Geschäftsjahr ausgerichtet. Andere Satzungen sind älter und enthalten Klauseln, die unter dem neuen Recht einer Überprüfung bedürfen: sehr lange Wartefristen von mehreren Jahren, Kopplungen der Auszahlung an ungewöhnliche Sachverhalte oder Klauseln, die die fortdauernde Haftung unzulässig ausdehnen. Der Prüfungsverband wird in der Pflichtprüfung nach § 53 GenG zunehmend auf die Vereinbarkeit der Satzungen mit dem neuen Recht achten.
Vorstand und Aufsichtsrat tun daher gut daran, mit Inkrafttreten der Reform eine systematische Satzungsprüfung einzuleiten. Die Wege sind vertraut: Satzungsentwurf, Beratung mit Prüfungsverband und Rechtsberatung, Beschluss in der Generalversammlung oder Vertreterversammlung mit qualifizierter Mehrheit. Die Reform bietet zugleich die Chance, ohnehin überfällige Modernisierungen anzugehen – etwa die Einführung der Textform für Mitgliederbeschlüsse, die Flexibilisierung der Auszahlungspraxis oder die Klarstellung der mittelbaren Förderung, wenn Beteiligungen an Dritten bestehen.
Folgen für Finanzierung und Rating
Wer größere Bestände finanziert, spricht regelmäßig mit finanzierenden Banken über Kennzahlen: Eigenkapitalquote, Fremdkapitalquote, Liquiditätsreserve, Zinsdeckungsgrad. Die Regeln zu Auszahlung und Haftung wirken direkt auf diese Kennzahlen – eine flexiblere Auszahlung schützt die Liquidität, klarere Haftungsregeln stabilisieren die Bonität. Für das bankinterne Rating sind die neuen Regeln also tendenziell positiv, sofern sie die tatsächliche Liquiditätslage nicht verschlechtern. In den ESG-Gesprächen mit Finanzierungspartnern können die Klarstellungen zum Förderzweck – insbesondere die mittelbare Förderung – zusätzlich helfen, Beteiligungen an Energie- und Mobilitätsvorhaben wirtschaftlich schlüssig darzustellen.
Ein Wohnungswirtschaftsverband hat in seiner Stellungnahme darauf hingewiesen, dass die Reform keine grundlegende Neubewertung der Rechtsform bringt, sondern die bestehende Praxis sichtbarer macht. Das ist für die Finanzierungsgespräche der Wohnungsgenossenschaften wertvoll: Bankhäuser bekommen einen klareren rechtlichen Rahmen und damit ein belastbareres Fundament für langfristige Kreditentscheidungen.
Schnittstellen zu Grundsteuer, Wohngemeinnützigkeit und KfW 134
Die GenG-Reform 2025 steht nicht allein. Sie trifft auf eine ohnehin intensive Regulierungsphase für Wohnungsgenossenschaften: die Grundsteuerreform, deren Bescheide weiter angefochten werden, die Wohngemeinnützigkeit 2.0 nach § 5 Abs. 1 Nr. 10 KStG, die seit 2025 gilt, und die verbesserten Förderbedingungen der KfW 134 für den Erwerb von Genossenschaftsanteilen. Die Klarstellung zur mittelbaren Förderung und zur Auszahlung passt in diesen Rahmen, weil sie den wirtschaftlichen Spielraum für quartierbezogene Lösungen erhöht – Ladeinfrastruktur, Quartiersenergie, Pflegeangebote.
Für die steuerliche Anerkennung der Wohngemeinnützigkeit bleibt der Fördergedanke zentral. Der neue § 1 GenG verankert ihn nicht enger, sondern präzisiert ihn – das ist für die Auseinandersetzung mit Finanzämtern hilfreich. Wer eine Wohnungsgenossenschaft mit dem Ziel der steuerlichen Wohngemeinnützigkeit strukturiert, findet im Reformentwurf nicht neue Pflichten, sondern eine klarere Grammatik des Förderauftrags.
Häufige Fragen
Müssen Wohnungsgenossenschaften ihre Satzung wegen der GenG-Reform ändern?
Nicht zwingend sofort. Der Entwurf sieht keine automatische Unwirksamkeit bestehender Klauseln vor. Bei der nächsten Satzungsänderung sollten Vorstand und Aufsichtsrat aber prüfen, ob die Auszahlungs- und Haftungsklauseln mit den neuen Leitplanken vereinbar sind, und den Prüfungsverband in die Überprüfung einbeziehen.
Was heißt „mittelbare Förderung“ für eine Wohnungsgenossenschaft konkret?
Mittelbare Förderung liegt vor, wenn die Genossenschaft ihren Mitgliedern Leistungen nicht direkt, sondern über eine Tochtergesellschaft, eine Beteiligung oder einen Kooperationsverbund zuwendet – etwa durch eine Energiegenossenschaft, die das Quartier versorgt, oder eine Service-Tochter für Ladeinfrastruktur. Der neue § 1 GenG stellt ausdrücklich klar, dass das zulässig ist.
Ändert die Reform das Dauernutzungsrecht?
Das Dauernutzungsrecht selbst bleibt unverändert; der Entwurf greift nicht in das Mietrecht oder die Satzungsstrukturen ein, die das Dauernutzungsrecht an die Mitgliedschaft knüpfen. Mittelbar wirkt die Reform über § 21 und § 31 GenG, weil die Abläufe rund um den Austritt präziser werden.
Wirkt sich die Reform auf KfW 134 oder die Wohngemeinnützigkeit 2.0 aus?
Die Reform ändert keine Förderprogramme und keine Steuernormen. Sie stärkt aber die rechtliche Grundlage für mittelbare Förderung und Quartierslösungen, was bei der Prüfung wohngemeinnütziger Strukturen und bei KfW-Anträgen hilfreich sein kann.
Welche Rolle spielt die Pflichtprüfung nach § 53 GenG?
Der Prüfungsverband prüft künftig verstärkt, ob die Satzung und die gelebte Praxis mit den neuen Leitplanken in § 1, § 21 und § 31 GenG vereinbar sind. Für Vorstand und Aufsichtsrat empfiehlt sich ein vorbereitender Austausch mit dem Prüfungsverband vor der ersten regulären Prüfung nach Inkrafttreten der Reform.
Für eine individuelle Einschätzung oder Unterstützung steht Ihnen der Genossenschaftsverband der Länder e.V. (GVdL) gern zur Verfügung. Kontakt: Kathrin Becher, info@gvdl.de, www.gvdlverband.de.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle steuerliche oder rechtliche Beratung.
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