Welche Auswirkungen die Grundsteuerreform 2026 für Wohnungsgenossenschaften haben kann
Aktualisiert: 22. Okt.
Rechtsstand: August 2026 · Dieser Beitrag richtet sich an Vorstände, Aufsichtsräte und Mitglieder von Genossenschaften.
Das Wichtigste in Kürze
BFH bestätigt Bundesmodell (Nov. 2025, II R 25/24): Verfassungsschutz, aber Mehrbelastung bleibt
79% zahlen gleich oder mehr: Durchschnitt Jahresgrundsteuer 830 EUR, Median 654 EUR
Nächste Hauptfeststellung 2032: Daten pflegen, Rücklagen bilden, Mieterhöhung transparent kommunizieren
Zwei Jahre nach Inkrafttreten der reformierten Grundsteuer zum 1. Januar 2025 liegt eine erste belastbare Bilanz vor – und sie fällt für viele Wohnungsgenossenschaften ernüchternd aus. Der Bundesfinanzhof hat am 12. November 2025 in den Verfahren II R 25/24, II R 31/24 und II R 3/25 das sogenannte Bundesmodell im Wesentlichen für verfassungsschutzanfällig erklärt. Damit ist der Weg für eine breite verfassungsgerichtliche Korrektur verschlossen – die Debatte verlagert sich auf Reformen innerhalb des Systems.
Aufkommensneutralität – ein politisches Versprechen, das kaum gehalten wurde
Laut Auswertungen mehrerer Steuerberaterverbände und der Finanzministerien sind rund 79 Prozent der Grundsteuerpflichtigen im Vergleich zur alten Einheitsbewertung entweder gleich belastet oder zahlen spürbar mehr. Der Median der Jahresgrundsteuer für eine Wohnimmobilie liegt bei 654 Euro, der Durchschnitt bei 830 Euro. Einzelne Kommunen haben ihre Hebesätze deutlich über die vom Bundesfinanzministerium empfohlenen aufkommensneutralen Hebesätze hinaus angehoben – mit erheblichen Konsequenzen für Eigentümer großer Bestände.
Besonders Wohnungsgenossenschaften in Ballungsräumen melden Mehrbelastungen, die in Einzelfällen in sechsstellige Bereiche reichen. Einzelne große Genossenschaften berichten von zusätzlichen Grundsteuerzahlungen in Höhe von über 200.000 Euro pro Jahr. Da die Grundsteuer über § 2 Nummer 1 Betriebskostenverordnung auf Mieter umlegbar bleibt, trifft ein Teil der Belastung die Mitglieder als Nutzer der Wohnungen – in einem Marktsegment, in dem jede Mehrbelastung sozialpolitisch sensibel ist.
Ländermodelle: unterschiedliche Kalküle, unterschiedliche Ergebnisse
Neben dem Bundesmodell, das in der Mehrheit der Länder gilt, haben Bayern (Flächenmodell), Baden-Württemberg (Bodenwertmodell), Hessen (Flächen-Faktor-Modell), Niedersachsen (Flächen-Lage-Modell) und Hamburg (Wohnlagemodell) eigene Wege gewählt. Das bayerische Flächenmodell führt tendenziell zu niedrigeren Belastungen im städtischen Bestand, das baden-württembergische Bodenwertmodell hingegen verschiebt die Last stark zugunsten wenig bebauter Grundstücke. Für bundesweit tätige Genossenschaften bedeutet das: Es gibt keine einheitliche Kalkulationsgrundlage mehr; jede Betriebsstätte ist nach den Regeln ihres Bundeslandes zu bewerten.
Noch offen ist, wie der niedrigere gemeine Wert, den der Bundesfinanzhof grundsätzlich zulässt, in der Praxis nachgewiesen werden kann. Erste Finanzgerichte fordern detaillierte Verkehrswertgutachten – mit entsprechenden Kosten. Für Genossenschaften mit älterem Bestand, stark abgeschriebenen Gebäuden oder Sanierungsstau kann sich ein solcher Nachweis dennoch lohnen, wenn der berechnete Grundsteuerwert deutlich über dem realen Verkehrswert liegt.
Einspruch, Nachweis und die nächste Hauptfeststellung 2032
Die Einspruchswelle des Jahres 2025 ist weitgehend abgeebbt, die Masseneinsprüche der Steuerberater und Eigentümerverbände sind größtenteils entschieden oder ruhen. Individuelle Einsprüche sind weiterhin möglich, insbesondere mit Blick auf die neue BFH-Rechtsprechung zum niedrigeren gemeinen Wert. Wer eine wesentliche Wertänderung nachweisen kann – durch Leerstand, Denkmalschutz, Modernisierungsstau oder Einschränkungen durch Erbbaurecht –, sollte eine Wertfortschreibung nach § 222 Bewertungsgesetz prüfen.
Die nächste turnusmäßige Hauptfeststellung erfolgt zum 1. Januar 2032 – dann auf Basis neuer Wertverhältnisse. Bis dahin sollten Wohnungsgenossenschaften ihre Grundsteuerdaten systematisch pflegen, Hebesatz-Entwicklungen der betroffenen Kommunen beobachten und Rücklagen für absehbare Mehrbelastungen bilden. Zugleich sind Mieterhöhungen, die allein auf Grundsteuererhöhungen beruhen, transparent zu kommunizieren – gerade im genossenschaftlichen Kontext ist das eine Frage der Mitgliederbindung.
Häufige Fragen
Hat der Bundesfinanzhof das Bundesmodell der Grundsteuer bestätigt?
Ja. Mit Urteilen vom 12. November 2025 in den Verfahren II R 25/24, II R 31/24 und II R 3/25 hat der BFH das Bundesmodell für verfassungsgemäß erklärt. Damit ist die Hoffnung auf ein grundsätzliches Kippen der Reform vom Tisch. Individuelle Einsprüche gegen konkrete Grundsteuerwertbescheide bleiben weiterhin möglich und erfolgversprechend, wenn der Bescheid offenkundig vom tatsächlichen Wert abweicht.
Ist die Reform aufkommensneutral umgesetzt worden?
Nein. Aktuelle Auswertungen der Stiftung Wohnungs- und Immobilienwirtschaft und einzelner Ländermodelle zeigen: In Ballungsräumen liegt die Mehrbelastung für Wohnimmobilien häufig bei 20 bis 80 Prozent, in strukturschwachen Regionen sinkt die Grundsteuer teilweise. Das Versprechen der Aufkommensneutralität bezog sich auf die Gesamtsumme je Gemeinde, nicht auf einzelne Eigentümer.
Welche Unterschiede bestehen zwischen Bundes- und Ländermodellen?
Bayern, Hessen, Niedersachsen, Hamburg und Baden-Württemberg wenden eigene Ländermodelle an, die stärker auf Fläche und Lage abstellen. Das Bundesmodell (in den übrigen Ländern) berücksichtigt Bodenrichtwerte, Gebäudefläche, Alter und statistische Nettokaltmiete. Für Wohnungsgenossenschaften mit sanierten, aber nicht neu bewerteten Beständen führt das Bundesmodell tendenziell zu höheren Belastungen.
Was sollten Genossenschaften beim Einspruch konkret tun?
Einsprüche sind binnen eines Monats nach Bekanntgabe des Grundsteuerwert- oder Grundsteuermessbescheids zulässig. Erfolgversprechend sind Nachweise abweichender Mieten, fehlerhafter Flächen oder falscher Gebäudezuordnungen. Ein pauschales Berufen auf Verfassungswidrigkeit wird nach der BFH-Entscheidung regelmäßig zurückgewiesen – der Einspruch muss auf konkrete Bewertungsfehler zielen.
Wann folgt die nächste Hauptfeststellung?
Die nächste Hauptfeststellung ist nach § 221 BewG für den 1. Januar 2029 festgelegt, die wirtschaftliche Wirkung greift aber erst ab 2032. Genossenschaften sollten bis dahin ihre Bestände strukturiert dokumentieren – Mietverträge, Flächen, Sanierungsstände –, um bei der nächsten Bewertung rechtssichere Angaben machen und Einsprüche belegen zu können.
Quellen
Für eine individuelle Einschätzung oder Unterstützung steht Ihnen der Genossenschaftsverband der Länder e.V. (GVdL) gern zur Verfügung. Kontakt: Kathrin Becher, info@gvdl.de, www.gvdlverband.de.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle steuerliche oder rechtliche Beratung.
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