Wohngemeinnützigkeit 2.0: Was der neue § 5 Absatz 1 Nummer 10 KStG für Wohnungsgenossenschaften bedeutet
- 3. Apr.
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Aktualisiert: 30. Apr.
Das Wichtigste in Kürze
§ 5 Abs. 1 Nr. 10 KStG seit 1.1.2025: Ertragsteuerbefreiung für Wohnungsvermietung mit Bedürftigkeitsprüfung.
Mietpreisgrenzen und Spartenbuchhaltung erforderlich: dokumentierte Kostenkalkulation & getrennte Bewertung.
Kombination mit degressiver AfA und § 7b EStG-Sonderabschreibung für Neubauten besonders attraktiv.
Mit dem Jahressteuergesetz 2024, vom Bundestag am 18. Oktober 2024 und vom Bundesrat am 22. November 2024 beschlossen, ist die Wohngemeinnützigkeit nach einem 35-jährigen Intermezzo zurück in der deutschen Steuergesetzgebung. Der neue § 5 Absatz 1 Nummer 10 Körperschaftsteuergesetz (KStG) gilt seit dem 1. Januar 2025 und eröffnet Genossenschaften, Vereinen und Kapitalgesellschaften die Möglichkeit, für eine abgegrenzte Wohnraumverlöassung vollständig von Körperschaft- und Gewerbesteuer befreit zu werden.
Was jetzt begünstigt ist – und was als begünstigt zählt
Kern der Regelung ist die vergünstigte Wohnraumverlöassung: Die Miete muss entweder unter dem ortsläblichen Vergleichswert liegen oder auf reiner Kostendeckung inklusive planmäßiger Abschreibungen basieren. Einen festen Prozentsatz, wie er in den politischen Entwürfen diskutiert wurde, enthält das Gesetz bewusst nicht; maßgeblich sind die tatsächlichen Mietkalkulationen und der Nachweis, dass kein Gewinnaufschlag erfolgt. Gleichzeitig muss die Überlassung an Personen erfolgen, deren Einkommen die Grenzen des § 9 Wohnraumfördergesetz nicht überschreitet – in der Praxis rund das 1,4-Fache der Einkommensgrenze des sozialen Wohnungsbaus.
Die Wohngemeinnützigkeit wurde in § 52 Abgabenordnung als eigenständiger gemeinnütziger Zweck ergänzt. Das bedeutet: Genossenschaften, die einen Teil ihres Bestands gemeinnützig vermieten wollen, können dies über eine eigene Sphäre abbilden, ohne den Gesamtzweck ihrer Genossenschaft auf Gemeinnützig keit umzustellen. Für Wohnungsgenossenschaften, deren Förderzweck ohnehin genossenschaftlich gebunden ist, ist das eine deutliche Vereinfachung gegenüber dem 1990 abgeschafften Modell.
Ertrag- und Umsatzsteuer – was wirklich gespart wird
Im Ertragsteuerrecht greift die Befreiung für den gemeinnützig en Bestand vollständig: weder Körperschaftsteuer noch Gewerbesteuer fallen an, soweit die Einkunfte aus dem begünstigten Vermietungsbereich stammen. Das 10-Prozent-Kriterium erlaubt, dass bis zu zehn Prozent der Gesamteinkunfte aus nicht begünstigten Tätigkeiten kommen, ohne die Gemeinnützig keit zu gefährden. In Verbindung mit Mieterstrom aus eigenen Photovoltaikanlagen kann diese Schwelle unter bestimmten Voraussetzungen auf zwanzig Prozent ausgeweitet werden.
Umsatzsteuerlich ist die Lage komplizierter. Das BMF hat bis April 2026 noch kein abschließendes Schreiben zur Anwendung vorgelegt. In der Praxis gelten für die Wohnraumvermietung weiterhin die allgemeinen Umsatzsteuerbefreiungen des § 4 Nummer 12 UStG; für Nebenleistungen – Stellplätze, Waschküchen, Gemeinschaftsräume – bleibt die Zuordnung im Einzelfall zu prüfen. Wohnungsgenossenschaften sollten ihre Umsatzsteuererklarung 2025 mit besonderer Sorgfalt vorbereiten, damit Vorsteuerabzug und Befreiungstatbestnde konsistent zueinander passen.
Spartentrenn ung, Dokumentation, Satzungsanpassung
Wer die Wohngemeinnützigkeit in Anspruch nehmen will, muss mehrere Dinge organisieren. Erstens die Satzung: Der Förderzweck sollte die Förderung sozialen Wohnraums ausdrücklich aufnehmen, Vergabekriterien und Mietgrenzen verbindlich regeln. Zweitens die Buchhaltung: Es braucht eine eindeutige Trennung zwischen begünstigtem und nicht begünstigtem Bestand, inklusive zugeordneter AfA, Finanzierungskosten und Instandhaltungsaufwendungen. Drittens die Mieterauswahl: Einkommensnachweise müssen regelmäßig aktualisiert werden, ein Wegfall der Bedürftigkeit führt nicht automatisch zur Kündigung, aber zu einer anderen Zuordnung.
Erste Praxisfälle aus dem Jahr 2025 zeigen, dass gemischte Portfolios gut handhabbar sind: Einzelne Wohnblöcke oder Quartiere werden als begünstigt ausgewiesen, der Rest des Bestands bleibt regulär besteuert. Für Genossenschaften mit Neubauprojekten ist die Kombination aus degressiver AfA, § 7b EStG-Sonderabschreibung und Wohngemeinnützigkeit besonders interessant – sie wirkt als Paket umfassender als jedes Einzelinstrument. Ein BMF-Schreiben, das Zweifelsfragen zu Mischasssen und Übergangen klärt, wird für die zweite Jahreshlälfte 2026 erwartet.
Häufige Fragen
Was ist seit dem 1. Januar 2025 durch die neue Wohngemeinnützigkeit begünstigt?
Der neue § 5 Abs. 1 Nr. 10 KStG stellt Erträge aus vergünstigter Wohnraumüberlassung an bedürftige Personen von der Körperschaftsteuer frei. Begünstigt ist, wer Wohnraum zu höchstens der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich eines definierten Abschlags überlässt. Zusätzliche Anforderungen gelten an die persönliche Bedürftigkeit der Mieter nach §§ 53 AO analog.
Wer gilt als bedürftig im Sinne der Wohngemeinnützigkeit?
Bedürftig sind Personen, deren Bezüge fünf- bzw. sechsmal so hoch sind wie der Regelsatz der Sozialhilfe. Die Genossenschaft muss die Bedürftigkeit zu Mietbeginn dokumentieren, etwa durch Einkommensnachweise der letzten zwölf Monate. Eine einmal dokumentierte Bedürftigkeit begründet nicht dauerhaft Bedürftigkeit – es bleibt bei einer Zeitpunktbetrachtung zu Beginn des Mietverhältnisses.
Welche Steuern spart eine Genossenschaft durch die Wohngemeinnützigkeit?
Freigestellt werden Körperschaftsteuer und Gewerbesteuer auf die Erträge der begünstigten Sparte. Die Umsatzsteuer ist nicht betroffen: Wohnraumvermietung ist ohnehin nach § 4 Nr. 12 UStG umsatzsteuerfrei. Je nach Gewinnlage und Hebesatz kann die Ersparnis bei 20 bis 30 Prozent der Spartenerträge liegen.
Welche Buchhaltungspflichten entstehen durch Spartentrennung?
Die Genossenschaft muss ihre Erträge und Aufwendungen sauber in begünstigte und nicht begünstigte Sparten trennen. Aufwendungen, die beiden Sparten dienen, sind sachgerecht aufzuteilen. Praktisch bedeutet das separate Kostenstellen, eigene Mieterakten und eine dokumentierte Zuordnung von Instandhaltungs- und Verwaltungskosten. Ohne saubere Spartenrechnung kippt die Steuerbefreiung im Ganzen.
Muss die Satzung für die Wohngemeinnützigkeit angepasst werden?
Ja, in der Regel. Die Satzung sollte den Zweck der Förderung bedürftiger Personen durch vergünstigte Wohnraumüberlassung ausdrücklich aufnehmen, die Vermögensbindung regeln und ausschließen, dass Überschüsse zweckfremd verwendet werden. Ohne entsprechende Satzungsformulierung lehnt das Finanzamt die Anerkennung der steuerbegünstigten Sparte regelmäßig ab.
Quellen
Für eine individuelle Einschätzung oder Unterstützung steht Ihnen der Genossenschaftsverband der Länder e.V. (GVdL) gern zur Verfügung. Kontakt: Kathrin Becher, info@gvdl.de, www.gvdlverband.de.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle steuerliche oder rechtliche Beratung.
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